İpoteğin kaldırılması (ipoteğin fekki), belirli koşulların mevcudiyeti halinde ipotek hakkının sona ermesinin ardından tapu kütüğünün düzeltilmesidir. İpoteğin kaldırılmasına dair hukuki düzenlemeler, Türk Medeni Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu’nda hüküm altına alınmıştır. Süreli ipoteğin kaldırılması davası başlığı altında hemen belirtmek gerekir ki; ipoteğin kaldırılması için mutlaka dava yoluna gidilmesi gerekmez; lehine ipotek tesis edilenin tek taraflı beyanda bulunmasıyla da tapudaki ipoteğin terkini sağlanabilir.
Süreli ipoteğin kaldırılması davası, süreli ipoteklerin terkininde başlayan yeni uygulamayla birlikte merak konusu. 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m.19 ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.883’e; “İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.” hükmü eklenmiştir.
İşbu düzenleme uyarınca; 1.1.2020’den önce süreli olarak kurulan ve süresi sonlanan ipoteklerde 31.1.2020’ye kadar; 1.1.2020’den sonra kurulan süreli ipoteklerde süre bitimini takiben 30 (otuz) gün süre ile, alacaklının istemi üzerine icra müdürlüğü marifetiyle ipoteğin nakde çevrilmesi işlemlerine başlandığının tapu müdürlüğüne bildirilmemesi, bir başka ifadeyle ilgili taşınmaza ilişkin şerh sütununa İİK m.150/c’de belirtilen şerhin konulmaması durumunda, taşınmaz maliki tapu müdürlüğüne ipotek terkin harcı ödeyerek ipoteğin terkinini sağlayabilir.
Söz konusu yasal düzenleme yürürlükte değilken, sadece alacak sona erdiği takdirde ipotekli taşınmaz maliki alacaklıdan ipoteğin terkin edilmesini isteyebilmekteydi. Fakat işbu düzenlemeyle birlikte, 1.1.2020 sonrasında süreli ipoteklerde alacak sona ermese de sürenin son bulmasıyla birlikte taşınmaz maliki ipoteği terkin ettirebilme hakkını elde etmiş durumda.
Netice itibariyle; alacağını süreli ipotek kurmak suretiyle güvence altına alan kişilerin, ipotek süresinin sona ermesini izleyen otuz gün içinde ipoteğin nakde çevrilmesi ile takibe başlayarak, takibe başlandığının icra müdürlüğünce tapuya haber verilmesini sağlaması gerekir. Aksi takdirde, taşınmaz maliki tek taraflı terkin hakkına sahip olacaktır.
İpoteğin kaldırılması davası; borcun, ipotek tesis edilmiş taşınmaz maliki veya üçüncü bir kişi tarafından ifa edilmiş olmasına karşın ipoteğin terkin edilmemesi üzerine ipoteğin kaldırılması talepli davadır. İşbu davada ipoteğin terkini yönünde hüküm verilmesi halinde, mahkeme kararıyla tapu kütüğündeki ipotek kaldırılır. İcra ve İflas hukukunda tapu sicilini düzeltme davası olarak bilinen ipoteğin kaldırılması davası, tapuda yolsuz tescil edilmiş ipoteğin kaldırılmasını amaçlar.
İpoteğin kaldırılması davasında ispat yükü davacı üzerindedir. Dolayısıyla, tapuda taşınmaz maliki olarak görünen kişinin borcun tamamının ifa edildiğini ispat etmesi gerekir. İspat kesin delille yapılacaktır. İpoteğin kaldırılması davasında taşınmaz maliki veya hukuki yararı olan üçüncü kişiler davacı; lehine ipotek tesis edilen ya da ipotek hakkını devralan üçüncü kişi ise davalı sıfatını haizdir. İşbu davaya bakmakla görevli yargı organı Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İpoteğin kaldırılmasını gerektiren muhtelif durumlar vardır. Kanun koyucu, ipoteğin kaldırılmasını gerektiren durumları tahdidi düzenlemediği için sınırlı sayıda ifade etmek mümkün değildir. Nitekim uygulamada pek çok farklı sebep öne sürülerek ipoteğin kaldırılması istenebilir. Bu noktada mühim olan, deneyimli bir avukatla irtibata geçip somut olayı aktarmak ve en etkili hukuki yol haritasının belirlenmesini sağlamaktır. Uygulamada yaygın görülen ipoteğin kaldırılması durumlarından bazılarını ifade etmek gerekirse;
İpoteğin fekki davası zamanaşımına tabi değildir. İlgili, taşınmaz üzerinde yolsuz tescil edilmiş ipoteğin kaldırılmasını herhangi bir zamanda ileri sürebilir. Dolayısıyla, davanın her zaman açılabileceği açıktır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12’ uyarınca, işbu davada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Mal varlığına ilişkin bir dava olan ipoteğin kaldırılması davasına bakmakla görevli yargı organı ise Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu husus, 6100 sayılı Kanun’un 2. maddesinde şu şekilde hüküm altına alınmıştır:
Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.
