Şufa hakkı bir diğer bilinen ismi ile pay hakkı olunan bir mal veya taşınmaz mülkün pay hakkı bulunmayan bir kişiye satılması durumlarında pay hakkına sahip diğer kişilerin satılan payın öncelikli olarak satın alma hakkını içeren bir haktır. Şufa hakkı yalnızca dava yoluyla kullanılabilmekte ve menkul mallarda ön alım hakkı kullanılamamaktadır. Paydaşların taşınmaz mal üzerindeki pay oranı ön alım hakkı üzerinde bir etki sahibi olmamaktadır. Paydaşlar pay değerini bakmaksızın ön alım hakkını eşit oranda dağıtmaktadır.
Payın belli bir kısmını veya tamamını satan paydaş veya alan kişi, noter aracılığıyla paydaşlara satışının bildirmesini yasa gereği zorunlu kılmıştır. Bir satılan payın adına ön alım hakkı talebi sebebiyle açılan davada birden fazla paydaş tarafından açıldığı durumlarda mahkeme, hüküm vermeden önce dosyaların birleştirilmesi yönünde bir karar vererek hüküm kurmaktadır. 4721 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile dosyalar birleştirilir. Paydaşlar için yasada ön alım hakkı yasa gereği tanınmıştır.
Paydaşların bu hakları kullanma yönünde bulunması için önceden düzenlenen bir sözleşme veya tapuda hakka dair şerh etmesine gerek kalmaz. Şufa hakkı yani ön alım hakkı sözleşmeden de doğmaktadır. Sözleşme ile kurulmuş ön alım hakkı, tapunun beyanlar hanesine tescil etmektedir ve şerh düşürülmesi gerekir.
Kısaca paylı mülkiyette paydaşlardan birinin kendi payını kısmen veya tamamını 3 kişiye satması halinde diğer paydaşlara payı satın alma hakkı doğmaktadır. Önalım hakkı paylı mülkiyette paydaşın kısmen veya tamamını üçüncü şahsa satması durumunda diğer paydaşlara satış bedeli dahilinde öncelikli satın alma yetkisi doğar.
Kanunda bulunan iki türlü önalım hakkı yer almaktadır. Bunları yasal ön alım hakkı ve sözleşmeden doğan ön alım hakkı olarak söyleyebiliriz. Ancak bu iki ön alım hakkı hak sahibine verilen haklar bakımından kıyaslandığında bir ayrımı yer almamaktadır.
Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyetle ilintili olduğunda diğer paydaşlar taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların o payı öncelikli almasını ifade eder. Payını satan paydaş bu satışı diğer paydaşlara noter üzerinden bildirmesi gerekir. Ön alım hakkı sahibi olan vatandaş kendisine bildirilmesinden 3 ay tarihinden itibaren satıştan itibaren 2 yıl içinde ön alım hakkını kullanmalıdır.
Ön alım hakkı sahibinin 3 aylık süresinin başlangıcını öğrenmesi yeterli görülmediğinden paydaşa noter aracılığıyla bildirim yapması gerekir. Yasal ön alım hakkının oluşması için paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın olması gerekir, ön alım hakkı sahibinin söz konusu olan taşınmazda paylı Malik olması ve taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması gerekir. Bu şartlar oluştuğu durumlarda ön alım hakkı doğmakta ve hakkın kullanılması durumlarda ön alım hakkını kullanan paydaş taşınmazın alıcısı durumuna gelir.
Burada dikkat edilmesi gereken şey satış dışındaki diğer devir işlemlerinde ön alım hakkının kullanılamaması durumlarıdır. Örneğin paylı taşınmazın bir üçüncü kişiye bağışlanmaması durumlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeli ile müteahhite devri döneminde ön alım hakkı doğmayacaktır.
Önalım sözleşmesi ile bir taşınmazın malik tarafından satılması durumlarında diğer bir kimseye öncelikli alım hakkı tanınır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı da malik ile hak sahibi arasında yapılan ön alım sözleşmesi ile oluşmaktadır. Adli yazılı bir şekilde de bu sözleşme yapılabilmektedir. Malikin kendisine ait taşınmazı satması durumunda ön alım hakkı sahibi kişisine öncelikli olarak taşınmazı alma hakkı doğmaktadır. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı tapuya şerh edilmesi gibi bir durum vardır.
Şartta belirtilen süre ve koşullara göre ön alım hakkı sonuca göre her malike karşı kullanılabilir. Kütük üzerinde şayet bir koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışına ait uygulama alanı bulunacaktır. Şerhin etkisi her koşulda şerhin verildiği tarihten itibaren en fazla 10 yıl olmaktadır. Sürenin geçmesi ile birlikte şerhin etkisi de sona erecektir. Malik ile hak sahibi arasında yapılan ön alım sözleşmesi ay ve tapu kütüğüne göre şerh verilmesi gerekir. Bu işlemlerin davada görevli mahkeme asliye hukuk ile birlikte resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
Önalım hakkının nasıl kullanılacağı 6098 Türk borçlar kanununda düzenlenmiştir. Kanun gereğince taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması durumlarında ön alım hakkı sahibi belli süre içinde açacağı dava ile kendi hakkını kullanabilmektedir. Açılacak dava sonucu mahkeme tarafından verilen kararın kesinleştiği durumda taşınmazın mülkiyeti ön alım hakkı sahibine doğrudan geçer.
Önalım hakkının dava yolu ile kullanılması durumlarında arada kurulmuş satış ilişkisi satın alan üçüncü kişi ile kurulan sözleşmenin şartlarını sonuç itibariyle taşıyacaktır. Taşınmazın bedeli açısından düşünüldüğünde tapuda gösterilen satış bedeli geçerli kabul edilecektir. Yerleşik Yargıtay kararlarına göre ön alım hakkını kullanan paydaşa karşı satış bedelinin yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunamaz.
Ön alım hakları belli şartlar oluştuğu takdirde kullanılabilirlik kazanmaktadır. Medeni kanunda yapılan düzenlemelerde şifa hakkı pay sahiplerine dava açma imkanı sağlamaktadır. Taşınmaz mülkün pay sahibi olan mevcut kişiler arasında kalması da ayrıca amaçlanmıştır. Üçüncü bir şahsın taşınmaz mülke bir pay sahibi olarak girme yolu zorlaştırılmış veya engellenmiş pay sahipleri arasında bulunan anlaşmanın bozulmasını önlemek amaçlanmıştır.
Şufa hakkının kullanılma süresi pay sahiplerinin süre belirtmeden dava açma haklarını kullanmaları ve üçüncü şahıs alıcının zor durumda kalmalarını önlemek amacıyla düzenlenmiştir. Ön alım hakkının pay sahipleri tarafınca kullanılması için iki farklı süre olması durumu yer almaktadır.
Ön alım hakkı sahibi pay sahiplerine taşınmaz mülkün alıcısı aracılığıyla satışın noter tarafından bildirildiği durumlarda satışın bildirilme tarihi itibaren 3 ay içerisinde açılması gerekir. Ön alım hakkı sahipleri pay sahiplerine noter aracılığı ile bildiride bulunmadıysa satışın gerçekleşmiş olduğu tarih dikkate alınıp 2 yıl içerisinde ön alım hakkı davasını açtırması gerekir.
Tarafların bir taşınmaz üzerinde ve kendi aralarında adi yazılı bir sözleşme ile bir şifa Hakkı tesis etmesi ve bu sözleşmeyi tapuya şerh vermişlerse bu hak şahside belirtilmiş süre içerisinde kullanılır.
Kanunda fiili taksim düzenlenmemiştir. Ancak uygulamada özellikle Yargıtay içtihatları dikkate alınarak fiili taksimin şufa hakkının kullanımını belli şartlarda engelleyeceği durumlar olmaktadır. Burada asıl olarak hedeflenmiş şey hakkın kötüye kullanılması yasal kapsamında değerlendirilmesidir. Buna göre paylı mülkiyete konu olmuş bir taşınmaz paydaşların hepsinin katılımıyla sağlanan bir uzlaşma sonucunda fiilen taksim edilen ve bu kısımların birbirinden kesin olarak ayrılmasıyla paydaşlar tarafından bağımsız olarak kullanılmakta olduğu durumlara fiili taksim mevcuttur denir.
Fiili taksinin bir diğer adına eylemli paylaşma da denerek fiili taksimin bulunduğu durumlarda şufa hakkı kullanılamaz. Bu durumlarda mahkeme fiili taksimin varlığına kanat getirdiği durumlarda davayı reddetmektedir. Fiili Taksim iddiasını kanıtlama yükümlülüğü tamamen davalıya ait olmaktadır. İddiada tanık da dahil olmak üzere her türlü delil toplanabilmektedir.
